Après le Pinel : quels avantages fiscaux pour investir en 2026 ?

Le Pinel ne permet plus d’investir depuis le 1er janvier 2025. Ceux qui cherchent encore un avantage fiscal pour un logement locatif disposent en 2026 de quatre voies principales, qui ne fonctionnent pas du tout de la même façon : une déduction créée par la loi de finances pour 2026 (l’amortissement dit Jeanbrun), deux réductions d’impôt proportionnelles à un prix ou à des loyers (Denormandie, Loc’Avantages) et une réduction assise sur des travaux de restauration (Malraux). Ce guide les compare sous l’angle qui compte pour le contribuable : comment chacune diminue l’impôt, dans quelles limites et jusqu’à quand.

Ce qui reste du Pinel

Un investisseur entré avant cette date conserve sa réduction jusqu’au terme de son engagement, à condition de respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire. S’il avait choisi un engagement initial de six ans, il peut encore le proroger par périodes de trois ans : la réduction complémentaire est alors de 6 % du prix de revient pour la première prorogation et de 3 % pour la seconde, aux taux de droit commun. Les réductions Pinel en cours continuent aussi de consommer le plafond global de 10 000 €.

L’amortissement Jeanbrun : une déduction, pas une réduction

La loi de finances pour 2026 (article 47) a créé, aux i et j de l’article 31 du CGI, une déduction au titre de l’amortissement pour les logements loués nus sous plafonds de loyer. Le bailleur retranche chaque année de ses revenus fonciers un pourcentage du prix d’acquisition, hors terrain forfaitisé à 20 % :

• logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans un immeuble collectif : 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social ;
• logement ancien réhabilité avec des travaux d’au moins 30 % du prix : 3 %, 3,5 % ou 4 %, travaux compris dans la base.

Les amortissements déduits sont plafonnés à 8 000 € par an et par foyer (10 000 € ou 12 000 € si la moitié au moins des loyers est sociale ou très sociale). L’engagement de location en résidence principale dure neuf ans au moins, pour des acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Ce que vaut réellement un euro d’amortissement

Parce qu’il s’agit d’une déduction, l’avantage dépend de la tranche marginale. 8 000 € d’amortissement économisent environ 880 € d’impôt sur le revenu à un foyer imposé à 11 %, 2 400 € à 30 % et 3 280 € à 41 %, auxquels s’ajoute l’économie de prélèvements sociaux à 17,2 % tant que l’amortissement réduit un revenu foncier positif. Un Pinel offrait au contraire la même réduction à tous, pourvu que l’impôt fût suffisant. Le mécanisme général est expliqué dans déduction, réduction, crédit d’impôt : les différences.

Trois traits distinguent encore ce dispositif. Il n’entre pas dans le plafonnement global : l’article 200-0 A ne vise que les amortissements des h et l de l’article 31. Il interdit le micro-foncier au foyer qui en bénéficie. Et l’avantage est en partie repris à la revente, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value étant minoré des amortissements déduits.

Le cadre peut encore bouger. Service-Public signalait en juillet 2026 un projet de loi destiné à assouplir les conditions d’accès ; ce texte n’était pas adopté à la date de rédaction, et seules les règles de la loi de finances s’appliquent.

Le Denormandie : une réduction sur le prix, jusqu’à fin 2027

Le Denormandie, logé au 5° du B du I de l’article 199 novovicies, prolonge la logique du Pinel pour l’ancien rénové.

Contrairement au Jeanbrun, cette réduction a la même valeur pour tous les contribuables imposables, mais elle entre dans le plafond global de 10 000 €. Un investissement de 200 000 € avec un engagement de neuf ans représente 36 000 € de réduction, soit 4 000 € par an : près de la moitié du plafond annuel, avant tout autre avantage du foyer.

Loc’Avantages : une réduction calculée sur les loyers

C’est le seul de ces dispositifs qui ne suppose ni achat ni travaux : il peut s’appliquer à un logement déjà détenu. Sa logique est inverse de celle du Jeanbrun : l’avantage croît avec la baisse du loyer accepté. Le logement conventionné est exclu du micro-foncier. La réduction ne figure pas parmi les exclusions de l’article 200-0 A et relève donc en principe du plafond global.

Le Malraux : une réduction sur les travaux, en secteur protégé

Le Malraux reste ouvert pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable : réduction de 30 % des dépenses de restauration lorsqu’un plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé, de 22 % dans les autres cas éligibles, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur quatre ans et hors plafonnement global. Le volet « quartiers anciens dégradés », qui ouvrait le taux de 30 % hors de ces sites, a pris fin le 31 décembre 2024 selon le texte en vigueur (CGI, article 199 tervicies). Les conditions détaillées sont dans loi Malraux : réduction de 22 % ou 30 %.

Et le déficit foncier ?

Le déficit foncier n’est pas un dispositif d’investissement mais une règle de calcul des revenus fonciers au réel : la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le relèvement à 21 400 € pour une rénovation énergétique sortant le logement des classes E, F ou G reste attaché, selon le texte consolidé de la loi de 2022, à des dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2025 ; une prorogation évoquée par plusieurs sources n’a pas été retrouvée dans un texte publié. Comme le Jeanbrun, c’est une déduction : sa valeur dépend de la tranche marginale.

Comparer les quatre voies

Dispositif	Nature	Date limite	Plafond global de 10 000 €	Valeur selon la tranche marginale
Jeanbrun	Déduction (amortissement)	Acquisitions jusqu’au 31/12/2028	Hors plafond	Croît avec la tranche
Denormandie	Réduction sur le prix	Acquisitions jusqu’au 31/12/2027	Inclus	Identique pour tous
Loc’Avantages	Réduction sur les loyers	Conventions enregistrées jusqu’au 31/12/2027	Inclus en principe	Identique pour tous
Malraux	Réduction sur les travaux	Ouvert en site patrimonial remarquable	Hors plafond	Identique pour tous

Cet article est une information générale. Il ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil en investissement personnalisé. Tout investissement immobilier comporte des risques de perte en capital, de vacance et d’illiquidité.